O ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Imóveis é calculado a partir da alíquota de cada cidade e imóvel, podendo variar sobre a base de cálculo da transação. Outro elemento é o valor venal, que leva em consideração a localização do terreno, área e o preço de mercado, conforme parâmetros do ente arrecadador.
Muitos questionamentos são feitos acerca do cálculo do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), acerca de qual base de cálculo deve ser considerada, quer seja o valor da venda do imóvel e do valor venal.
Sob o rito dos recursos especiais repetitivos (Tema 1.113), a Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça estabeleceu três teses relativas ao cálculo do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) nas operações de compra e venda, vejamos:
1) A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
2) O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (artigo 148 do Código Tributário Nacional – CTN);
3) O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com
respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral.
A apreciação do tema em questão decorreu do julgamento ocorrido pelo Tribunal de Justiça de São Paulo no âmbito de Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (IRDR). No entendimento do TJSP, o ITBI poderia ter como base de cálculo o valor do negócio ou o valor venal para fins de IPTU – o que fosse maior.
O relator do recurso no STJ, ministro Gurgel de Faria, consignou que de acordo com o artigo 38 do CTN, a base de cálculo do ITBI deve ser o valor venal dos bens e direitos transmitidos; e o artigo 35 do CTN define o fato gerador como a transmissão da propriedade ou dos direitos reais imobiliários, ou, ainda, a cessão de direitos relativos ao imóvel, destacando que “No que tange à base de cálculo, a expressão ‘valor venal’ contida no artigo 38 do CTN deve ser entendida como o valor considerado em condições normais de mercado para as transmissões imobiliárias”.
Segundo ele, embora seja possível delimitar um valor médio dos imóveis no mercado, a avaliação de cada bem negociado pode sofrer oscilações positivas ou negativas, a depender de circunstâncias específicas – as quais também afetam a alienação em hasta pública, pois são consideradas pelo arrematante.
O ministro apontou que, no IPTU, tributa-se a propriedade, lançando-se de ofício o imposto com base em uma planta genérica de valores aprovada pelo Poder Legislativo local, o qual considera aspectos mais amplos e objetivos, como a localização e a metragem do imóvel.
Já no caso do ITBI destacou que a base de cálculo deve considerar o valor de mercado do imóvel individualmente determinado, afetado também por fatores como benfeitorias, estado de conservação e as necessidades do comprador e do vendedor, motivo pelo qual o lançamento desse imposto
ocorre, como regra, por meio da declaração do contribuinte, ressalvado ao fisco o direito de revisar a quantia declarada, mediante procedimento administrativo que garanta o exercício do contraditório e da ampla defesa.
Em relação à possibilidade de adoção de valor venal previamente estipulado pelo fisco, Gurgel de Faria explicou que, ao adotar esse mecanismo, a administração tributária estaria fazendo o lançamento de ofício do ITBI, vinculando-o indevidamente a critérios escolhidos de maneira unilateral – os quais apenas mostrariam um valor médio de mercado, tendo em vista que despreza as particularidades do imóvel e da transação que devem constar da declaração prestada pelo contribuinte, que possui presunção de boa-fé.
Ainda de acordo com o magistrado, a adoção do valor prévio como parâmetro para a fixação da base de cálculo do ITBI resultaria na inversão do ônus da prova em desfavor do contribuinte, procedimento que viola o disposto no artigo 148 do CTN.
Entendo ser acertada a decisão do STJ, pois a base de cálculo do imposto a ser recolhido corresponderá efetivamente ao valor negociado na relação comercial, ou seja, levando-se em consideração as particularidades do imóvel e da transação. E, caso haja informação fraudulenta, tendente a suprimir o imposto a ser recolhido, caberá à administração pública mediante procedimento fiscal averiguar as informações prestadas, e realizar o lançamento do imposto complementar.
Sendo assim, o valor do imóvel valor não é absoluto, mas relativo, podendo sofrer oscilações diante das peculiaridades de cada negociação.
Com a definição do precedente qualificado, poderão voltar a tramitar os processos que discutem o mesmo tema e que haviam sido suspensos em todo o país até o julgamento do recurso repetitivo.
STJ define que base de cálculo do ITBI é o valor de mercado do imóvel
Por Kiko Omena maio 16
Direito Tributário
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STJ define que base de cálculo do ITBI é o valor de mercado do imóvel
O ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Imóveis é calculado a partir da alíquota de cada cidade e imóvel, podendo variar sobre a base de cálculo da transação. Outro elemento é o valor venal, que leva em consideração a localização do terreno, área e o preço de mercado, conforme parâmetros do ente arrecadador.
Muitos questionamentos são feitos acerca do cálculo do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), acerca de qual base de cálculo deve ser considerada, quer seja o valor da venda do imóvel e do valor venal.
Sob o rito dos recursos especiais repetitivos (Tema 1.113), a Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça estabeleceu três teses relativas ao cálculo do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) nas operações de compra e venda, vejamos:
1) A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
2) O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (artigo 148 do Código Tributário Nacional – CTN);
3) O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com
respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral.
A apreciação do tema em questão decorreu do julgamento ocorrido pelo Tribunal de Justiça de São Paulo no âmbito de Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (IRDR). No entendimento do TJSP, o ITBI poderia ter como base de cálculo o valor do negócio ou o valor venal para fins de IPTU – o que fosse maior.
O relator do recurso no STJ, ministro Gurgel de Faria, consignou que de acordo com o artigo 38 do CTN, a base de cálculo do ITBI deve ser o valor venal dos bens e direitos transmitidos; e o artigo 35 do CTN define o fato gerador como a transmissão da propriedade ou dos direitos reais imobiliários, ou, ainda, a cessão de direitos relativos ao imóvel, destacando que “No que tange à base de cálculo, a expressão ‘valor venal’ contida no artigo 38 do CTN deve ser entendida como o valor considerado em condições normais de mercado para as transmissões imobiliárias”.
Segundo ele, embora seja possível delimitar um valor médio dos imóveis no mercado, a avaliação de cada bem negociado pode sofrer oscilações positivas ou negativas, a depender de circunstâncias específicas – as quais também afetam a alienação em hasta pública, pois são consideradas pelo arrematante.
O ministro apontou que, no IPTU, tributa-se a propriedade, lançando-se de ofício o imposto com base em uma planta genérica de valores aprovada pelo Poder Legislativo local, o qual considera aspectos mais amplos e objetivos, como a localização e a metragem do imóvel.
Já no caso do ITBI destacou que a base de cálculo deve considerar o valor de mercado do imóvel individualmente determinado, afetado também por fatores como benfeitorias, estado de conservação e as necessidades do comprador e do vendedor, motivo pelo qual o lançamento desse imposto
ocorre, como regra, por meio da declaração do contribuinte, ressalvado ao fisco o direito de revisar a quantia declarada, mediante procedimento administrativo que garanta o exercício do contraditório e da ampla defesa.
Em relação à possibilidade de adoção de valor venal previamente estipulado pelo fisco, Gurgel de Faria explicou que, ao adotar esse mecanismo, a administração tributária estaria fazendo o lançamento de ofício do ITBI, vinculando-o indevidamente a critérios escolhidos de maneira unilateral – os quais apenas mostrariam um valor médio de mercado, tendo em vista que despreza as particularidades do imóvel e da transação que devem constar da declaração prestada pelo contribuinte, que possui presunção de boa-fé.
Ainda de acordo com o magistrado, a adoção do valor prévio como parâmetro para a fixação da base de cálculo do ITBI resultaria na inversão do ônus da prova em desfavor do contribuinte, procedimento que viola o disposto no artigo 148 do CTN.
Entendo ser acertada a decisão do STJ, pois a base de cálculo do imposto a ser recolhido corresponderá efetivamente ao valor negociado na relação comercial, ou seja, levando-se em consideração as particularidades do imóvel e da transação. E, caso haja informação fraudulenta, tendente a suprimir o imposto a ser recolhido, caberá à administração pública mediante procedimento fiscal averiguar as informações prestadas, e realizar o lançamento do imposto complementar.
Sendo assim, o valor do imóvel valor não é absoluto, mas relativo, podendo sofrer oscilações diante das peculiaridades de cada negociação.
Com a definição do precedente qualificado, poderão voltar a tramitar os processos que discutem o mesmo tema e que haviam sido suspensos em todo o país até o julgamento do recurso repetitivo.
O ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Imóveis é calculado a partir da alíquota de cada cidade e imóvel, podendo variar sobre a base de cálculo da transação. Outro elemento é o valor venal, que leva em consideração a localização do terreno, área e o preço de mercado, conforme parâmetros do ente arrecadador.
Muitos questionamentos são feitos acerca do cálculo do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), acerca de qual base de cálculo deve ser considerada, quer seja o valor da venda do imóvel e do valor venal.
Sob o rito dos recursos especiais repetitivos (Tema 1.113), a Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça estabeleceu três teses relativas ao cálculo do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) nas operações de compra e venda, vejamos:
1) A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
2) O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (artigo 148 do Código Tributário Nacional – CTN);
3) O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com
respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral.
A apreciação do tema em questão decorreu do julgamento ocorrido pelo Tribunal de Justiça de São Paulo no âmbito de Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (IRDR). No entendimento do TJSP, o ITBI poderia ter como base de cálculo o valor do negócio ou o valor venal para fins de IPTU – o que fosse maior.
O relator do recurso no STJ, ministro Gurgel de Faria, consignou que de acordo com o artigo 38 do CTN, a base de cálculo do ITBI deve ser o valor venal dos bens e direitos transmitidos; e o artigo 35 do CTN define o fato gerador como a transmissão da propriedade ou dos direitos reais imobiliários, ou, ainda, a cessão de direitos relativos ao imóvel, destacando que “No que tange à base de cálculo, a expressão ‘valor venal’ contida no artigo 38 do CTN deve ser entendida como o valor considerado em condições normais de mercado para as transmissões imobiliárias”.
Segundo ele, embora seja possível delimitar um valor médio dos imóveis no mercado, a avaliação de cada bem negociado pode sofrer oscilações positivas ou negativas, a depender de circunstâncias específicas – as quais também afetam a alienação em hasta pública, pois são consideradas pelo arrematante.
O ministro apontou que, no IPTU, tributa-se a propriedade, lançando-se de ofício o imposto com base em uma planta genérica de valores aprovada pelo Poder Legislativo local, o qual considera aspectos mais amplos e objetivos, como a localização e a metragem do imóvel.
Já no caso do ITBI destacou que a base de cálculo deve considerar o valor de mercado do imóvel individualmente determinado, afetado também por fatores como benfeitorias, estado de conservação e as necessidades do comprador e do vendedor, motivo pelo qual o lançamento desse imposto
ocorre, como regra, por meio da declaração do contribuinte, ressalvado ao fisco o direito de revisar a quantia declarada, mediante procedimento administrativo que garanta o exercício do contraditório e da ampla defesa.
Em relação à possibilidade de adoção de valor venal previamente estipulado pelo fisco, Gurgel de Faria explicou que, ao adotar esse mecanismo, a administração tributária estaria fazendo o lançamento de ofício do ITBI, vinculando-o indevidamente a critérios escolhidos de maneira unilateral – os quais apenas mostrariam um valor médio de mercado, tendo em vista que despreza as particularidades do imóvel e da transação que devem constar da declaração prestada pelo contribuinte, que possui presunção de boa-fé.
Ainda de acordo com o magistrado, a adoção do valor prévio como parâmetro para a fixação da base de cálculo do ITBI resultaria na inversão do ônus da prova em desfavor do contribuinte, procedimento que viola o disposto no artigo 148 do CTN.
Entendo ser acertada a decisão do STJ, pois a base de cálculo do imposto a ser recolhido corresponderá efetivamente ao valor negociado na relação comercial, ou seja, levando-se em consideração as particularidades do imóvel e da transação. E, caso haja informação fraudulenta, tendente a suprimir o imposto a ser recolhido, caberá à administração pública mediante procedimento fiscal averiguar as informações prestadas, e realizar o lançamento do imposto complementar.
Sendo assim, o valor do imóvel valor não é absoluto, mas relativo, podendo sofrer oscilações diante das peculiaridades de cada negociação.
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O ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Imóveis é calculado a partir da alíquota de cada cidade e imóvel, podendo variar sobre a base de cálculo da transação. Outro elemento é o valor venal, que leva em consideração a localização do terreno, área e o preço de mercado, conforme parâmetros do ente arrecadador.
Muitos questionamentos são feitos acerca do cálculo do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), acerca de qual base de cálculo deve ser considerada, quer seja o valor da venda do imóvel e do valor venal.
Sob o rito dos recursos especiais repetitivos (Tema 1.113), a Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça estabeleceu três teses relativas ao cálculo do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) nas operações de compra e venda, vejamos:
1) A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
2) O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (artigo 148 do Código Tributário Nacional – CTN);
3) O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com
respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral.
A apreciação do tema em questão decorreu do julgamento ocorrido pelo Tribunal de Justiça de São Paulo no âmbito de Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (IRDR). No entendimento do TJSP, o ITBI poderia ter como base de cálculo o valor do negócio ou o valor venal para fins de IPTU – o que fosse maior.
O relator do recurso no STJ, ministro Gurgel de Faria, consignou que de acordo com o artigo 38 do CTN, a base de cálculo do ITBI deve ser o valor venal dos bens e direitos transmitidos; e o artigo 35 do CTN define o fato gerador como a transmissão da propriedade ou dos direitos reais imobiliários, ou, ainda, a cessão de direitos relativos ao imóvel, destacando que “No que tange à base de cálculo, a expressão ‘valor venal’ contida no artigo 38 do CTN deve ser entendida como o valor considerado em condições normais de mercado para as transmissões imobiliárias”.
Segundo ele, embora seja possível delimitar um valor médio dos imóveis no mercado, a avaliação de cada bem negociado pode sofrer oscilações positivas ou negativas, a depender de circunstâncias específicas – as quais também afetam a alienação em hasta pública, pois são consideradas pelo arrematante.
O ministro apontou que, no IPTU, tributa-se a propriedade, lançando-se de ofício o imposto com base em uma planta genérica de valores aprovada pelo Poder Legislativo local, o qual considera aspectos mais amplos e objetivos, como a localização e a metragem do imóvel.
Já no caso do ITBI destacou que a base de cálculo deve considerar o valor de mercado do imóvel individualmente determinado, afetado também por fatores como benfeitorias, estado de conservação e as necessidades do comprador e do vendedor, motivo pelo qual o lançamento desse imposto
ocorre, como regra, por meio da declaração do contribuinte, ressalvado ao fisco o direito de revisar a quantia declarada, mediante procedimento administrativo que garanta o exercício do contraditório e da ampla defesa.
Em relação à possibilidade de adoção de valor venal previamente estipulado pelo fisco, Gurgel de Faria explicou que, ao adotar esse mecanismo, a administração tributária estaria fazendo o lançamento de ofício do ITBI, vinculando-o indevidamente a critérios escolhidos de maneira unilateral – os quais apenas mostrariam um valor médio de mercado, tendo em vista que despreza as particularidades do imóvel e da transação que devem constar da declaração prestada pelo contribuinte, que possui presunção de boa-fé.
Ainda de acordo com o magistrado, a adoção do valor prévio como parâmetro para a fixação da base de cálculo do ITBI resultaria na inversão do ônus da prova em desfavor do contribuinte, procedimento que viola o disposto no artigo 148 do CTN.
Entendo ser acertada a decisão do STJ, pois a base de cálculo do imposto a ser recolhido corresponderá efetivamente ao valor negociado na relação comercial, ou seja, levando-se em consideração as particularidades do imóvel e da transação. E, caso haja informação fraudulenta, tendente a suprimir o imposto a ser recolhido, caberá à administração pública mediante procedimento fiscal averiguar as informações prestadas, e realizar o lançamento do imposto complementar.
Sendo assim, o valor do imóvel valor não é absoluto, mas relativo, podendo sofrer oscilações diante das peculiaridades de cada negociação.
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O ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Imóveis é calculado a partir da alíquota de cada cidade e imóvel, podendo variar sobre a base de cálculo da transação. Outro elemento é o valor venal, que leva em consideração a localização do terreno, área e o preço de mercado, conforme parâmetros do ente arrecadador.
Muitos questionamentos são feitos acerca do cálculo do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), acerca de qual base de cálculo deve ser considerada, quer seja o valor da venda do imóvel e do valor venal.
Sob o rito dos recursos especiais repetitivos (Tema 1.113), a Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça estabeleceu três teses relativas ao cálculo do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) nas operações de compra e venda, vejamos:
1) A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
2) O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (artigo 148 do Código Tributário Nacional – CTN);
3) O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com
respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral.
A apreciação do tema em questão decorreu do julgamento ocorrido pelo Tribunal de Justiça de São Paulo no âmbito de Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (IRDR). No entendimento do TJSP, o ITBI poderia ter como base de cálculo o valor do negócio ou o valor venal para fins de IPTU – o que fosse maior.
O relator do recurso no STJ, ministro Gurgel de Faria, consignou que de acordo com o artigo 38 do CTN, a base de cálculo do ITBI deve ser o valor venal dos bens e direitos transmitidos; e o artigo 35 do CTN define o fato gerador como a transmissão da propriedade ou dos direitos reais imobiliários, ou, ainda, a cessão de direitos relativos ao imóvel, destacando que “No que tange à base de cálculo, a expressão ‘valor venal’ contida no artigo 38 do CTN deve ser entendida como o valor considerado em condições normais de mercado para as transmissões imobiliárias”.
Segundo ele, embora seja possível delimitar um valor médio dos imóveis no mercado, a avaliação de cada bem negociado pode sofrer oscilações positivas ou negativas, a depender de circunstâncias específicas – as quais também afetam a alienação em hasta pública, pois são consideradas pelo arrematante.
O ministro apontou que, no IPTU, tributa-se a propriedade, lançando-se de ofício o imposto com base em uma planta genérica de valores aprovada pelo Poder Legislativo local, o qual considera aspectos mais amplos e objetivos, como a localização e a metragem do imóvel.
Já no caso do ITBI destacou que a base de cálculo deve considerar o valor de mercado do imóvel individualmente determinado, afetado também por fatores como benfeitorias, estado de conservação e as necessidades do comprador e do vendedor, motivo pelo qual o lançamento desse imposto
ocorre, como regra, por meio da declaração do contribuinte, ressalvado ao fisco o direito de revisar a quantia declarada, mediante procedimento administrativo que garanta o exercício do contraditório e da ampla defesa.
Em relação à possibilidade de adoção de valor venal previamente estipulado pelo fisco, Gurgel de Faria explicou que, ao adotar esse mecanismo, a administração tributária estaria fazendo o lançamento de ofício do ITBI, vinculando-o indevidamente a critérios escolhidos de maneira unilateral – os quais apenas mostrariam um valor médio de mercado, tendo em vista que despreza as particularidades do imóvel e da transação que devem constar da declaração prestada pelo contribuinte, que possui presunção de boa-fé.
Ainda de acordo com o magistrado, a adoção do valor prévio como parâmetro para a fixação da base de cálculo do ITBI resultaria na inversão do ônus da prova em desfavor do contribuinte, procedimento que viola o disposto no artigo 148 do CTN.
Entendo ser acertada a decisão do STJ, pois a base de cálculo do imposto a ser recolhido corresponderá efetivamente ao valor negociado na relação comercial, ou seja, levando-se em consideração as particularidades do imóvel e da transação. E, caso haja informação fraudulenta, tendente a suprimir o imposto a ser recolhido, caberá à administração pública mediante procedimento fiscal averiguar as informações prestadas, e realizar o lançamento do imposto complementar.
Sendo assim, o valor do imóvel valor não é absoluto, mas relativo, podendo sofrer oscilações diante das peculiaridades de cada negociação.
Com a definição do precedente qualificado, poderão voltar a tramitar os processos que discutem o mesmo tema e que haviam sido suspensos em todo o país até o julgamento do recurso repetitivo.
