1. Introdução
O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um tributo municipal que, à primeira vista, parece simples: incide sobre a transmissão onerosa de bens imóveis e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia. No entanto, poucas matérias geram tanta controvérsia e insegurança jurídica quanto a aplicação do ITBI nas operações de integralização de capital social.
Nas últimas décadas, essa discussão ganhou relevância prática sobretudo nas operações de constituição de holdings patrimoniais e familiares, utilizadas tanto para fins empresariais quanto de planejamento sucessório. Muitos municípios passaram a negar a imunidade prevista na Constituição, exigindo o pagamento do ITBI sob fundamentos equivocados — frequentemente baseados em dispositivos do Código Tributário Nacional (CTN) que não foram recepcionados pela Constituição de 1988.
O objetivo deste artigo é esclarecer, com base na interpretação constitucional e na jurisprudência do Supremo Tribunal Federal (STF), que a integralização de capital social com imóveis é protegida por imunidade incondicionada, e que as restrições previstas no texto constitucional se aplicam somente às reorganizações societárias, como fusão, incorporação, cisão e extinção.
2. O fundamento constitucional da imunidade
O artigo 156, §2º, inciso I, da Constituição Federal é a base normativa da não incidência do ITBI em determinadas operações. O dispositivo prevê:
“O imposto previsto no inciso II não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda, locação ou arrendamento mercantil de bens imóveis.”
A redação revela dois regimes jurídicos distintos:
- Primeira hipótese – Integralização de capital social: imunidade incondicionada, que independe da atividade da empresa;
- Segunda hipótese – Reorganizações societárias: imunidade condicionada à não preponderância da atividade imobiliária.
A distinção decorre da própria estrutura gramatical do texto constitucional. O constituinte utilizou a conjunção “nem”, que separa as duas orações, e o pronome demonstrativo “nesses casos”, que se refere apenas à segunda hipótese (fusão, incorporação, cisão ou extinção).
Portanto, quando o imóvel é transferido para integralização de capital, a operação é imune ao ITBI, ainda que a pessoa jurídica tenha como atividade principal ou secundária a administração, locação ou exploração imobiliária.
3. A interpretação do STF – Tema 796 da Repercussão Geral
O Supremo Tribunal Federal enfrentou a matéria no julgamento do Recurso Extraordinário nº 796.376/SC, sob o Tema 796 da Repercussão Geral. No voto condutor do ministro Alexandre de Moraes, prevaleceu o entendimento de que:
“A imunidade prevista na primeira parte do inciso I do §2º do art. 156 da Constituição é incondicionada e se refere às transferências de bens para integralização de capital. As ressalvas da parte final do dispositivo dizem respeito apenas às hipóteses de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica.”
Assim, o STF consolidou a distinção entre as duas situações. A Corte fixou, adicionalmente, que a imunidade não alcança o valor que exceder o capital efetivamente integralizado, ou seja, o valor do bem que supera o capital subscrito está sujeito ao ITBI. Essa limitação, contudo, não impõe nenhuma condição quanto à atividade da empresa, apenas preserva a coerência entre o valor do bem aportado e o capital social registrado.
Em termos práticos:
- Se o imóvel vale R$ 10 milhões e o sócio integraliza R$ 6 milhões de capital, a imunidade recai sobre os R$ 6 milhões, e o excedente de R$ 4 milhões será tributável.
- A atividade econômica da empresa (inclusive se for imobiliária) é irrelevante para o gozo da imunidade constitucional.
4. A não recepção dos arts. 36 e 37 do CTN
Os municípios que negam a imunidade incondicionada costumam invocar os arts. 36 e 37 do CTN, editados em 1966, sob a égide da Constituição anterior. Esses dispositivos condicionam a não incidência do ITBI à ausência de atividade preponderantemente imobiliária, inclusive na integralização de capital.
Todavia, com a promulgação da Constituição de 1988, o sistema tributário nacional foi integralmente reformulado. O art. 34, §5º, do Ato das Disposições Constitucionais Transitórias (ADCT) determinou que apenas as normas compatíveis com a nova Constituição seriam recepcionadas.
Dessa forma, as restrições impostas pelos arts. 36 e 37 do CTN são incompatíveis com a imunidade incondicionada prevista no art. 156, §2º, I, da CF/88, e, portanto, não foram recepcionadas. A interpretação constitucional prevalece sobre a infraconstitucional.
Esse entendimento é coerente com a jurisprudência consolidada do STF, segundo a qual normas anteriores à Constituição e com conteúdo incompatível com o novo texto constitucional são tacitamente revogadas.
5. Aplicações práticas e cuidados necessários
A imunidade constitucional não dispensa o contribuinte de observar requisitos formais e substanciais para evitar autuações indevidas.
Em especial, é essencial:
- Formalizar corretamente os atos societários, demonstrando que o imóvel foi conferido para integralizar quotas ou ações subscritas;
- Obter laudo de avaliação que comprove o valor de mercado do bem e sustente a parcela imune e eventual excedente tributável;
- Registrar a operação contábil e juridicamente, de modo a vincular expressamente o bem ao capital social;
- Evitar confusão com reorganizações societárias — nas quais a imunidade é condicionada — e com operações de compra e venda disfarçadas.
Com esses cuidados, o contribuinte assegura o exercício pleno do direito constitucional à imunidade e evita discussões desnecessárias com a administração tributária municipal.
6. Reflexos no planejamento patrimonial e sucessório
A imunidade do ITBI na integralização de capital tem impacto direto nas estruturas de planejamento sucessório e empresarial.
Ao permitir que imóveis sejam transferidos a holdings familiares sem incidência do imposto (até o valor do capital integralizado), a Constituição viabiliza:
- A organização e centralização do patrimônio familiar;
- A segregação entre propriedade e gestão, fortalecendo a governança;
- A prevenção de litígios sucessórios e o planejamento tributário legítimo;
- A eficiência fiscal na estruturação de empresas patrimoniais.
Trata-se de medida que promove segurança jurídica e estimula o ambiente de negócios, ao garantir que a imunidade constitucional não seja esvaziada por interpretações fiscais restritivas.
7. Conclusão
O texto constitucional é claro: a imunidade do ITBI na integralização de capital social com imóveis é incondicionada, e somente nas operações de fusão, incorporação, cisão e extinção há condicionamento à não preponderância da atividade imobiliária.
O Supremo Tribunal Federal, ao julgar o Tema 796 da repercussão geral, reafirmou essa distinção e consolidou que a atividade econômica da empresa não interfere na imunidade da integralização, restringindo a incidência do ITBI apenas ao excedente do capital integralizado.
Assim, qualquer exigência municipal de comprovação de “atividade não preponderantemente imobiliária” para fins de integralização é inconstitucional.
O correto é reconhecer a imunidade plena até o valor do capital, em respeito ao princípio da legalidade e à repartição de competências tributárias estabelecida pela Constituição.
Mais do que um debate técnico, a discussão sobre o ITBI e a integralização de capital é uma questão de segurança jurídica e proteção do investimento produtivo.
A imunidade prevista na Constituição é instrumento legítimo de política econômica e de justiça fiscal — e deve ser aplicada em sua inteireza.
Sueny Almeida de Medeiros – Nascida em Brasília/DF, formada em Direito pelo Centro Universitário UNIEURO, Pós-graduada em Direito Tributário pelo Instituto Brasileiro de Estudos Tributários – IBET. Foi Professora Seminarista de Direito Tributário no Instituto Brasileiro de Estudos Tributários – IBET. Mestre em Direito Tributário pela Universidade Católica de Brasília – UCB. Foi Conselheira da OAB/DF, Presidente da Comissão de admissibilidade da OAB/DF, Membro da Comissão de Assuntos Tributários, da Comissão de Sociedades e da Comissão de Seguridade Social da OAB/DF nos triênios 2013/2015 e 2016/2018. Principais atuações: Planejamento Tributário, Consultoria Tributária, Contencioso Tributário Judicial e Administrativo e Regulatório na área de Planos de Saúde.
