A cessão gratuita de imóveis por holdings familiares sempre foi um ponto sensível no
planejamento patrimonial brasileiro, mas esse tema adquiriu proporções muito mais
complexas com a reforma tributária recente. Antes mesmo das alterações introduzidas
pela LC 214/2025, a legislação já tratava esse tipo de operação de forma onerosa. O art.
41, §1º, do Regulamento do Imposto de Renda estabelece que, quando um imóvel da
pessoa jurídica é cedido gratuitamente ao sócio ou a seus familiares, presume-se
rendimento equivalente a 10% do valor venal do bem, o que gera tributação direta na
pessoa física, ainda que não exista contrato de locação nem fluxo financeiro. Esse
mecanismo sempre funcionou como um limitador para estruturas patrimoniais que
buscavam combinar proteção de bens com usufruto familiar.
A reforma tributária, porém, intensificou esse cenário ao introduzir o modelo dual de
IVA por meio do IBS e da CBS. A nova legislação passou a prever expressamente que o
fornecimento não oneroso de bens para uso pessoal de partes relacionadas constitui
fato gerador desses tributos, além dos efeitos restritos à tributação direta — como a
renda presumida no IRPF. Nota-se que a cessão gratuita de imóvel realizada por uma
holding, poderá se tornar uma operação potencialmente onerosa em duas dimensões,
mesmo sem qualquer receita ou contraprestação.
Esse acoplamento de incidências dá origem a um novo custo oculto para as holdings
familiares, que afeta a própria lógica da estruturação patrimonial. Se antes o impacto se
limitava ao imposto de renda da pessoa física, agora soma-se uma tributação indireta
contínua decorrente do uso do patrimônio pelos próprios membros da família. A
ausência de aluguel deixou de significar ausência de tributo, e a manutenção de imóveis
dentro da pessoa jurídica passa a exigir avaliação financeira e jurídica muito mais
rigorosa. A situação se agrava diante da falta de clareza regulatória sobre a base de
cálculo aplicável ao IBS/CBS nesses casos, abrindo espaço para arbitrariedades fiscais e
interpretações divergentes entre entes tributantes.
Esse ambiente de incerteza torna essencial a reavaliação da governança patrimonial
das holdings. O que antes era considerado uma estrutura padrão e eficiente pode,
agora, conduzir a custos inesperados. A manutenção de imóveis dentro da pessoa
jurídica para uso exclusivo dos sócios demanda análise estratégica: deve-se ponderar se
é mais adequado manter o imóvel na holding, formalizar contratos de locação,
transferi-lo para a pessoa física ou até mesmo reestruturar integralmente o modelo
societário. O planejamento deve considerar, simultaneamente, os aspectos fiscais,
sucessórios e de governança, de modo a evitar armadilhas tributárias que corroam o
patrimônio ao longo do tempo.
A complexidade desse cenário se intensifica ainda mais quando se observa que essas
novas incidências sobre o uso de bens se somam às profundas mudanças no ITCMD
introduzidas pela Emenda Constitucional 132/2023. A obrigatoriedade de adoção de
alíquotas progressivas por todos os estados rompe com o antigo modelo de alíquotas
fixas e torna a transmissão causa mortis e doações substancialmente mais onerosas
para grandes patrimônios. Estados já se movimentam para criar tabelas progressivas
que elevam a tributação para faixas superiores de herança e doação, alcançando
alíquotas próximas ao limite constitucional de 8%.
Forma-se, assim, uma verdadeira “tempestade perfeita” sobre o planejamento
patrimonial. De um lado, a tributação sobre o uso — resultante da combinação de IRPF
com IBS/CBS — gera custos anuais e contínuos que diminuem o patrimônio em vida.
De outro, a progressividade obrigatória do ITCMD produz um impacto concentrado,
porém mais elevado, no momento da sucessão ou da antecipação de doações. A
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conjugação desses fatores faz com que o patrimônio seja corroído tanto durante a vida
quanto na transmissão, dobrando a pressão tributária sobre famílias que utilizam
holdings como veículo de organização patrimonial.
Essa realidade torna evidente que modelos tradicionais e padronizados de
planejamento, como a “holding familiar de prateleira”, estão rapidamente se tornando
insuficientes e até perigosos. A escolha pela estrutura societária, bem como sua
configuração, deve ser resultado de análise multifatorial: natureza dos bens, perfil dos
herdeiros, necessidades de liquidez, complexidade operacional tolerável, localização
dos ativos, incidência tributária estadual e objetivos sucessórios. O planejamento
patrimonial deixa de ser um produto estático para se transformar em um processo
contínuo de diagnóstico, estratégia, execução e adaptação.
Diante da magnitude das mudanças e dos riscos envolvidos, a inércia não é uma
alternativa. Famílias precisam adotar uma postura proativa, iniciando por um
mapeamento preciso das exposições tributárias atuais e projetadas. É indispensável
avaliar diferentes caminhos jurídicos — reorganização societária, antecipação de
doações, formalização de contratos, revisão de ativos mantidos na pessoa jurídica —
sempre considerando o balanço entre custo, segurança, eficiência sucessória e
preservação do patrimônio. Em um ambiente tributário que se torna simultaneamente
mais complexo e mais agressivo, a estratégia adequada não é apenas cumprir a lei, mas
garantir que ela não se torne, inadvertidamente, um mecanismo de erosão patrimonial.
Kiko Omena Ferreira – OAB/DF nº 28.613 – Nascido em Brasília/DF, formado em Direito
pelo Centro Universitário de Brasília – UNICEUB, Pós-graduando em Direito Tributário
pelo Instituto Brasileiro de Estudos Tributários – IBET, membro da Comissão de
Assuntos Tributários da OAB/DF, triênio 2013/2015 e 2015/2018, LLM em Direito
Empresarial no Instituto Brasileiro de Mercado de Capitais – IBMEC; Auditor do
Tribunal de Justiça Desportiva do Distrito Federal, triênio 2024 a 2028.
