A Reforma Tributária aprovada pela Emenda Constitucional nº 132/2023 e detalhada
pela Lei Complementar nº 214/2025 inaugura um dos capítulos mais relevantes das
últimas décadas para o mercado imobiliário. Ao redefinir a lógica de tributação das
operações econômicas, o novo sistema produziu efeito direto sobre a locação de
imóveis, que deixa de ser tratada exclusivamente como rendimento de natureza
patrimonial e passa, em determinadas hipóteses, a ser tributada como atividade
econômica habitual.
Até então, os aluguéis geravam apenas a incidência de Imposto de Renda — IRPF para
pessoas físicas ou IRPJ para pessoas jurídicas. A introdução do Imposto sobre Bens e
Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), porém, altera
substancialmente essa dinâmica. A locação pode agora ser equiparada a prestação de
serviços quando houver habitualidade, caracterizando fato gerador dos novos tributos
sobre consumo.
A LC 214/2025 estabeleceu critérios objetivos para definir quando um locador passa a
ser tratado como agente econômico. São eles:
(i) possuir mais de três imóveis alugados simultaneamente; ou
(ii) auferir receita bruta anual superior a R$ 240.000,00.
O enquadramento em qualquer desses critérios já é suficiente para atrair a incidência
de IBS e CBS, independentemente de estrutura empresarial formal ou
profissionalização da atividade. Essa mudança atinge especialmente pessoas físicas
que, até então, lidavam com uma rotina tributária simplificada, restrita à apuração
2
anual do IRPF.
Com a reforma, a carga tributária pode superar 35% ou até ultrapassar 40% da renda
bruta, dependendo da faixa de IR e da base de cálculo adotada. Isso decorre da
estimativa de alíquota combinada de cerca de 26,5% para IBS/CBS — sendo
aproximadamente 18% referentes ao IBS e 8,5% à CBS. Somada ao IRPF progressivo, a
tributação pode se tornar significativamente superior àquela tradicionalmente aplicada
às pessoas jurídicas.
Nesse contexto, instala-se uma contradição entre o discurso de simplificação e o efeito
prático observado. Embora a unificação dos tributos e a adoção da não cumulatividade
tenham sido justificadas como medidas de racionalização, a realidade impõe maior
burocracia ao contribuinte, que passa a lidar com declarações periódicas, novos
cadastros e sistemas de apuração complexos.
A partir de 2026, inicia-se a transição para esse novo modelo. Até lá, é essencial que
locadores reavaliem sua estrutura operacional, seus contratos e sua exposição
tributária. Em muitos casos, a constituição de pessoa jurídica pode ser mais vantajosa,
seja por permitir enquadramento em regimes com menor carga, seja por possibilitar
melhor organização patrimonial.
Além disso, contratos de locação — especialmente comerciais — devem ser revisados.
Cláusulas de repasse de tributos, reajustes e responsabilidades precisam refletir o novo
ambiente regulatório, garantindo segurança jurídica para ambas as partes. Para
locações residenciais, o desafio será equilibrar a impossibilidade de repasse integral da
carga tributária com a manutenção da atratividade do imóvel.
A Reforma Tributária, portanto, não apenas altera a forma de recolhimento dos
tributos, mas ressignifica o próprio enquadramento jurídico da atividade de locação. O
3
que antes era visto como mero investimento ou complemento de renda passa a ser
considerado, em muitos casos, uma atividade empresarial tributável.
Para contribuintes com múltiplos imóveis ou receitas expressivas, o aumento de
complexidade e de carga fiscal é inevitável, tornando indispensável um planejamento
tributário cuidadoso, criterioso e antecipado. O momento exige análise de impacto,
reestruturação, busca por alternativas legais e acompanhamento contínuo da evolução
normativa.
Mais do que nunca, o planejamento tributário deixa de ser uma opção e se transforma
em verdadeira necessidade estratégica.
Kiko Omena Ferreira – OAB/DF nº 28.613 – Nascido em Brasília/DF, formado em Direito
pelo Centro Universitário de Brasília – UNICEUB, Pós-graduando em Direito Tributário
pelo Instituto Brasileiro de Estudos Tributários – IBET, membro da Comissão de
Assuntos Tributários da OAB/DF, triênio 2013/2015 e 2015/2018, LLM em Direito
Empresarial no Instituto Brasileiro de Mercado de Capitais – IBMEC; Auditor do
Tribunal de Justiça Desportiva do Distrito Federal, triênio 2024 a 2028.
