A Reforma Tributária aprovada pela Emenda Constitucional nº 132/2023 e
regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025 inaugura uma nova fase no
sistema fiscal brasileiro.
Entre os diversos setores afetados, o mercado imobiliário – especialmente a locação de
imóveis – figura entre os mais impactados.
Até então, o aluguel gerava basicamente incidência de Imposto de Renda (IRPF ou
IRPJ). Agora, com a criação do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição
sobre Bens e Serviços (CBS), a locação pode passar a ser tributada como uma atividade
econômica.
Na prática, isso representa um aumento relevante da carga tributária, principalmente
para locadores pessoa física que possuam mais de três imóveis alugados ou receita
anual superior a R$ 240 mil.
A LC 214/2025 estabelece critérios objetivos para definir quando a locação de imóveis
passa a ser considerada atividade econômica habitual, sujeita ao IBS e à CBS, quer
sejam:
● Mais de três imóveis alugados simultaneamente; ou
● Receita bruta anual acima de R$ 240.000,00.
O enquadramento em qualquer um desses critérios já aciona a incidência dos novos
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tributos. Dessa forma, muitos locadores pessoa física que antes eram tributados apenas
pelo IRPF (até 27,5%) poderão agora enfrentar uma carga combinada que supera 35%
ao considerar IBS/CBS.
O objetivo da reforma era simplificar o sistema, unificando tributos, estimulando
crescimento econômico e geração de empregos, entretanto, temos visto que a reforma
em grande parte afronta nitidamente o fundamento de sua própria criação, e no caso
dos aluguéis, o efeito prático tende a ser de elevação da tributação efetiva, bem como a
burocratizando ainda mais o sistema.
📈 Estimativa de impacto para pessoa física
● Antes da reforma: IRPF progressivo, de 7,5% a 27,5% sobre a renda líquida de
aluguel.
● Após a reforma: incidência adicional de IBS e CBS, cuja alíquota combinada
estimada é de cerca de 26,5%, somando as parcelas estadual e federal, ou seja,
previsão de CBS em torno de 8,5% e IBS com alíquota em torno de 18%.
● Carga total estimada: pode ultrapassar 40% da renda bruta, dependendo da faixa
de IRPF e da base de cálculo adotada.
O ponto crucial é que, embora a pessoa física tenha simplicidade administrativa, a carga
fiscal combinada pode superar a das pessoas jurídicas, tornando o planejamento
tributário indispensável. A transição para o novo sistema ocorrerá gradualmente a
partir de 2026, mas o planejamento deve começar agora.
A Reforma Tributária inaugurou um novo paradigma para a tributação de rendas
imobiliárias, o que antes era um simples rendimento sujeito ao IR agora passa a ser
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tratado, em certas circunstâncias, como atividade empresarial tributável.
Para o contribuinte, isso significa maior complexidade e aumento de carga tributária,
especialmente para aqueles que possuem múltiplos imóveis ou receitas expressivas.
Assim, o momento é de revisar estratégias, reavaliar contratos e planejar com
antecedência.
Mais do que nunca, o planejamento tributário se torna essencial!
Kiko Omena Ferreira – OAB/DF nº 28.613 – Nascido em Brasília/DF, formado em Direito
pelo Centro Universitário de Brasília – UNICEUB, Pós-graduando em Direito Tributário
pelo Instituto Brasileiro de Estudos Tributários – IBET, membro da Comissão de
Assuntos Tributários da OAB/DF, triênio 2013/2015 e 2015/2018, LLM em Direito
Empresarial no Instituto Brasileiro de Mercado de Capitais – IBMEC; Auditor do
Tribunal de Justiça Desportiva do Distrito Federal, triênio 2024 a 2028.
