A Reforma Tributária trouxe uma das mudanças mais profundas já vistas no setor imobiliário. A partir da combinação da Emenda Constitucional 132/2023 com a Lei Complementar 214/2025, a locação de imóveis, inclusive quando realizada por pessoa física, passa a integrar o campo de incidência dos novos tributos sobre consumo: o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). Trata-se de uma alteração estrutural que muda a lógica de décadas, nas quais o aluguel era tributado apenas pelo Imposto de Renda.
1. A incidência de IBS e CBS sobre alugueis
Atualmente, a locação de imóveis por pessoa física não sofre incidência de ISS, ICMS, PIS ou Cofins. Com a reforma, essa realidade muda: o aluguel passa a ser considerado operação onerosa com bens, sujeita à cobrança de IBS (estadual e municipal) e CBS (federal). Assim, o que antes era uma renda tributada exclusivamente pelo IRPF passa a integrar também a tributação sobre consumo.
A nova incidência alcança: locação residencial; locação comercial; arrendamento; cessão onerosa de imóveis.
Para evitar um salto abrupto de carga, a própria lei previu um regime específico para o setor.
2. Regime especial e redução da base de cálculo
a) Redução de 70% na base de cálculo
Tanto para imóveis residenciais quanto comerciais, apenas 30% do valor do aluguel integrará a base de cálculo do IBS/CBS.
b) Redutor social de R$ 600 por unidade residencial
Para locações residenciais, há ainda um abatimento fixo de R$ 600 mensais por imóvel, aplicado sobre a base já reduzida. O objetivo é suavizar a carga tributária em contratos de menor valor, nos quais o impacto do novo sistema seria mais sensível para locadores e inquilinos.
Mesmo com esses redutores, especialistas estimam que a carga efetiva de IBS/CBS ficará em torno de 8% do valor do aluguel residencial. Somada ao IRPF, a tributação total poderá atingir cerca de 35,9%, representando significativo aumento em relação ao cenário atual.
3. Como será calculada a base tributável
Passam a compor a base de IBS/CBS o valor do aluguel e os juros e multas por atraso, excluindo condomínio pago pelo locador; IPTU suportado pelo locador; taxas e emolumentos.
Essa definição contribui para delimitar adequadamente o valor que efetivamente representa a remuneração do proprietário.
4. Intensificação da fiscalização: o CIB
A partir de 2026, entra em operação o Certificado de Informação sobre Bens Imóveis (CIB), instrumento digital que permitirá à Receita Federal:
- cruzar informações de pagamentos e recebimentos de aluguel;
- monitorar contratos registrados;
- acessar dados de imobiliárias e administradoras;
- combater a informalidade e a evasão fiscal.
Na prática, a tendência é de redução significativa das locações “por fora”, especialmente entre pessoas físicas.
5. Impactos para locadores: repasse e reorganização patrimonial
Com a nova carga tributária, é esperado que parte relevante do custo adicional seja repassado ao inquilino, pressionando o valor dos alugueis, especialmente nas capitais e regiões metropolitanas.
Além disso, proprietários com receita anual de aluguel superior a R$ 240 mil serão os mais afetados pela soma IBS/CBS + IRPF. Para esse grupo, torna-se inevitável reavaliar estratégias tributárias, como:
- migração para pessoa jurídica (presumido ou real);
- constituição de holding patrimonial;
- reorganização de contratos e formas de exploração do imóvel.
Cada situação exigirá análise individualizada.
6. Cronograma de implementação
- Até 31/12/2025: contratos antigos podem ser registrados no RGI para garantir enquadramento no regime especial.
- A partir de 2026: início do CIB e da fiscalização intensiva.
- A partir de 2027: início da cobrança de IBS/CBS sobre locações, em transição gradual até 2033.
Conclusão
A locação de imóveis por pessoa física deixará de ser tributada apenas pelo Imposto de Renda para integrar um sistema mais amplo e rígido, com IBS e CBS, fiscalização eletrônica e maior carga tributária. O novo modelo exige atenção, planejamento e revisão de estruturas contratuais e societárias. Quanto antes o contribuinte compreender os impactos e ajustar sua estratégia, menor será o impacto financeiro e maior a segurança jurídica.
Sueny Almeida de Medeiros – Nascida em Brasília/DF, formada em Direito pelo Centro Universitário UNIEURO, Pós-graduada em Direito Tributário pelo Instituto Brasileiro de Estudos Tributários – IBET. Foi Professora Seminarista de Direito Tributário no Instituto Brasileiro de Estudos Tributários – IBET. Mestre em Direito Tributário pela Universidade Católica de Brasília – UCB. Foi Conselheira da OAB/DF, Presidente da Comissão de admissibilidade da OAB/DF, Membro da Comissão de Assuntos Tributários, da Comissão de Sociedades e da Comissão de Seguridade Social da OAB/DF nos triênios 2013/2015 e 2016/2018. Principais atuações: Planejamento Tributário, Consultoria Tributária, Contencioso Tributário Judicial e Administrativo e Regulatório na área de Planos de Saúde.
