Recentemente o Distrito Federal foi condenado a restituir o valor pago a título de diferença de ITBI, Imposto de Transmissão Intervivos de Bens Móveis e Imóveis, cobrado a maior.

O contribuinte havia adquirido imóvel no ano de 2019 no valor de R$ 230 mil, entretanto o Distrito Federal teria calculado o ITBI com base em tabelamento próprio, aplicando a base de cálculo no valor de R$ 350.817,47.

Em razão, o contribuinte ajuizou ação objetivando a condenação do DF a devolver ao autor o valor de ITBI indevidamente pago, devidamente atualizado, consignado que o valor da base de cálculo do ITBI deveria corresponder ao valor real da venda do imóvel ou de mercado.

E mais, se o valor apresentado pelo contribuinte no lançamento do ITBI (por declaração ou por homologação) fosse questionado pelo DF, o Fisco deveria questioná-lo e arbitrá-lo, no curso de regular procedimento administrativo, na forma do art. 148 do CTN.

O Distrito Federal contestou o ajuizamento da ação destacando que a base de cálculo do ITBI, por sua vez, deveria refletir o valor venal do bem, avaliado pela Administração Pública, não ficando adstrito ao valor arbitrado pelos particulares/contribuintes, nos negócios de transmissão da propriedade do bem.

E que tal procedimento tem como razão de ser, em tese, evitar que eventuais fraudes/conluios entre particulares venham a reduzir somente no papel o valor da transação imobiliária com o intuito de reduzir o valor dos tributos devidos, em especial o ITBI.

O Juizado Especial do Distrito Federal ao julgou procedente a ação ajuizada pelo contribuinte fundamentando que o autor estaria com razão ao postular a restituição do valor pago a maior, em decorrência da base de cálculo apontada pelo fisco, sem a devida abertura de processo administrativo fiscal para apurar o valor de mercado do imóvel, devendo assim prevalecer o valor constante na escritura de compra e venda.

A julgadora esclarece ainda que “não assiste razão ao réu ao argumentar que caberia ao contribuinte se insurgir contra o lançamento fiscal, pois isso importaria em transferir ao sujeito passivo o ônus de instaurar procedimento administrativo fiscal, ao passo que cumpre ao ente tributante demonstrar que o valor do imóvel não corresponde ao montante do contrato e não o contrário”.

Destacou ainda que o valor venal deve ser determinado com base na declaração do sujeito passivo, à disposição da administração tributária, podendo ser arbitrado o valor venal, desde que, nos termos do artigo 148 do CTN, “[…] sejam omissos ou não mereçam fé as declarações ou os esclarecimentos prestados, ou os documentos expedidos pelo sujeito passivo ou pelo terceiro legalmente obrigado […]

Entendo ser acertada a sentença proferida pelo JEC/DF, pois sendo incontroversa a apuração do imposto pela Fazenda Pública, desprezando o valor de aquisição previsto na escritura como base de cálculo, desvinculado do valor expresso no documento particular firmado entre o comprador e vendedor; e ausente demonstração de instauração do processo regular e dos critérios utilizados para justificar o aumento do valor da base de cálculo, deve se levar em consideração o valor apresentado pelo contribuinte.

E mais, o entendimento firmado pelo STJ estabelece que a base de cálculo do ITBI é o valor real da venda do imóvel ou de mercado, sendo que em caso de divergência concernente ao valor declarado pelo contribuinte, por ser omisso ou não merecer fé, a autoridade lançadora (Fisco), mediante procedimento administrativo fiscal, arbitrará o valor do imposto por lançamento de ofício.

Sendo assim, ausente demonstração de instauração do processo administrativo regular e dos critérios utilizados para justificar o aumento do valor da base de cálculo, é direito do contribuinte a restituição do valor pago.

 José Wellington Omena Ferreira – OAB/DF 28.613 – Nascido em Brasília/DF, formado em Direito pelo Centro Universitário de Brasília – UNICEUB, Pós-graduando em Direito Tributário pelo Instituto Brasileiro de Estudos Tributários – IBET, membro da Comissão de Assuntos Tributários da OAB/DF. Mestrado em Direito e Negócios Internacionais na Universidade Europeia del Atlântico – Espanha.